■日前的一项调查显示，未来5年内，北京有近半数的中高收入居民家庭有意向购买第二居所。其中，17%的家庭表示将会在今年购买第二套住宅；73%的家庭表示将在未来5年内踏入二次置业的行列。这预示着京城楼市已经进入换房时代。

■公房上市推动升级置业“京城楼市进入换房时代，这与各类公房被允许上市交易有直接关系。”一位地产界资深人士表示。5年前他到上海考察时发现，上海的二手房交易非常火爆，产权、使用权都能够自由流通。这位人士认为，这对日后上海房地产市场高速发展起到了积极的推动作用。

反观当时的北京房地产市场，由于央产房、市产房等公房都无法上市，一、二级市场被割裂，整个房地产市场发展因此受到制约，一直处在不温不火的状态。

而在不久后，随着数十万套市产房率先解禁，允许自由交易，许多在市属机关、事业单位以及企业工作的员工将原有住房出租或出售，实现升级置业。北京房地产市场也因此获得契机，迎来了持续快速发展的大好局面。

对此，家住月坛南街的孟女士有着切身体会。她与老伴退休前都是某市属机关的公务员，一直住在单位家属大院里。“前几年单位公房可以上市后，许多住在大院的同事都把老房子卖了，在别的地方买了新房。”孟女士说，“搬走的人越来越多，现在大院里的很多人我都不认识了。”一位内业人士指出，与市产房相比，中央和国家机关职工所居住的央产房，无论数量还是业主的消费能力，都远远胜出。调查显示，北京有40万央产房业主有升级置业需求。“公房上市政策的突破为公房业主创造了自由的升级置业空间。”他强调说。

我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖表示，政策放开初期，许多业主都有“持房待售”的心理。但在观望期过后，大量二手房源势必流入市场。随着下半年一手房销售旺季的到来，大批业主也会出售手中的房屋购买新房，从而进一步增加房源的供给。“如果下半年二手房的交易流程能进一步缩短，全年交易量有望达到50000套。”胡景晖说。

■居住观念告别“从一而终”“北京居民以前普遍没有升级置业、梯级消费的观念，持有‘买房一步到位’想法的大有人在。”链家房地产经纪有限公司公司市场总监宫萍认为，这种陈旧观念也在一定程度上导致以前房地产一、二级市场无法良性互动，二手房一直不能放量。

与前几年不同的是，现在抱着“先解决目前需要，再根据自身条件一步一步换好房”想法的人越来越多。可以说，住房梯级消费观念已经形成。

“刚开始觉得买房是件大事，根本没想过换房。可现在，3年前买的房子已经住得不舒服了。我周围很多朋友都换房了，我也动了这个心思。”在亚北某楼盘售楼处，看房的陆先生对笔者发出这样的感叹。事实上，这种分阶段进行的住房消费在国外很普遍，即在不同年龄段，按不同的收入水平和需求特点购置不同的住房。

东方博文广告公司总经理徐长青认为，近来市场上的高档公寓、别墅等大户型项目逐渐增多，而且很受购房者青睐，这与前两年小户型大行其道形成强烈反差，这表明人们的置业需求有了很大改变。

通常情况下，一个人刚步入职场时往往会选择小户型单身公寓；几年后需要考虑结婚生子等问题时，会选择面积大一些的住宅；到中年以后，随着职位提高、收入不断增加，也许会购买高档公寓或别墅。对房子的需求将伴随一个人一生不断变化。这种变化与二手房市场的开放、活跃相辅相成，体现了一种观念的进步。

■换房时代需要有

历史生命的住宅

随着换房时代的来临，对于所有楼盘都提出了新要求———房子如何才能够经受时间的考验？

“建筑设计应该考虑到住宅二次销售，甚至多次销售的问题。”一位设计师指出，从国外的经验看，设计住宅时应该替开发商和业主考虑到多次销售的问题，预留多少车位、配套设施如何安置等都应有长远的甚至超前的设计，这样有利于二次销售。

从这个角度看，开发商在开发楼盘的时候，应该做“有历史生命，经得起时间考验的楼盘”。

有专家认为，目前升级置业的居民消费更看重地段、环境、户型、邻里等诸多环节中的细节。自住与投资、城内与郊外、常住与度假，升级置业的格局正逐渐走向细分和多元化。“业界必须重视这种变化，这样才能把握市场的脉搏。”他说。